Los Registros de Chile: Déficit registral y estrategia de reforma
Presentación
Resumen ejecutivo
Los registros de Chile presentan deficiencias notables y son menos eficaces que otras instituciones del país. El presente informe diagnostica las causas de este déficit registral y propone una reforma para superarlo. Por un lado, los registros chilenos inscriben meros documentos y no derechos de propiedad, por lo que proporcionan por sí mismos escasa seguridad a los adquirentes. Como consecuencia, los adquirentes han de adquirir servicios complementarios de garantía. Por otro lado, los registros padecen un notable atraso tecnológico: dependen aún del papel; usan índices personales y no reales; están poco informatizados; y el público accede físicamente a los libros, poniendo en peligro su seguridad. Por último, presentan todo tipo de fallos locales, y la calidad de sus servicios varía excesivamente, tanto entre conservadores como entre los usuarios de cada conservador, variación que alcanza a los criterios jurídicos empleados para decidir las inscripciones.
Esta escasa y variable seguridad registral obliga a los contratantes a adquirir numerosos servicios complementarios. Así, Chile es de los pocos países del mundo en que los contratantes inmobiliarios deben emplear en serie a un abogado y a un notario de tipo latino y con ello, sin embargo, logran tan sólo un sucedáneo económico, de carácter obligacional, de la seguridad jurídica in rem que el registro no les proporciona. Y, además, a un coste elevado, ya que, aproximadamente, han de realizar el doble de trámites y a un coste monetario entre 5 y 10 veces los de países que proporcionan mayor seguridad, por estar dotados de registros con fe pública.
La causa última de estas deficiencias reside en que durante mucho tiempo no ha existido un regulador efectivo, pues la judicatura no ha desempeñado sus funciones de dirección y control del sistema. Esta dejación de funciones es tanto más grave cuanto que en las últimas décadas la economía chilena ha experimentado un gran desarrollo, el cual demanda mayor seguridad jurídica.
Para remediar la situación, el informe propone crear un nuevo órgano regulador, bajo la forma de una Superintendencia de Registros, independiente tanto de la judicatura como de los conservadores y demás profesionales, y cuya función es equivalente a la de otros reguladores sectoriales. En esencia, dicho órgano ha de definir los servicios registrales, establecer sus estándares, regular las formas en que se provean y controlar su provisión.
Este regulador tendría como meta sustituir un sistema artesanal y en buena medida obsoleto por un registro capaz de proporcionar los servicios que una sociedad moderna necesita. Servicios no sólo de bajo coste sino de alto valor añadido, calidad estandarizada y sin defectos relevantes; servicios idóneos, en suma, para que puedan utilizarlos en el mercado operadores anónimos y de desigual conocimiento, sin necesidad de recurrir a garantías personales, sino contratando los derechos reales como commodities, con base en la seguridad y eficacia real de la información registral.