Libertad y fe pública

En el mundo existen sistemas muy diversos para la contratación inmobiliaria y societaria. Todos ellos, sin embargo, se estructuran en dos fases separadas: la preparación de documentos, con efectos entre partes, y la producción de efectos públicos, con efectos sobre terceros. Cada fase se organiza en función de los conflictos que en ella se evitan. De la preparación de documentos se encargan las propias partes y sus abogados y notarios, en un régimen, si no de competencia, sí al menos de libertad de elección. Por el contrario, la producción de efectos públicos se atribuye, en todo el mundo, a órganos independientes de las partes: jueces y registros públicos. La necesidad de proteger a terceros impide que las partes puedan elegir. En los últimos años, muchos países han introducido mayor competencia en la preparación de documentos. Sin embargo, todas estas reformas, sin excepción, mantienen pautas de monopolio territorial para los registros. El motivo de esta dualidad es que la libre elección está cada vez en mejores condiciones para proteger a las partes. Bancos, inmobiliarias y compañías de seguros ponen en juego activos reputacionales que protegen en alguna medida a sus clientes. Por el contrario, la elección de registrador dejaría igual de desprotegidos hoy que en el XIX a los terceros que no son parte del contrato. No se puede pedir a una empresa que proteja el interés de sus competidores, que sea árbitro del mercado.