Limitar la responsabilidad hipotecaria sería un error
Arruñada, Benito (2011), “Limitar la responsabilidad hipotecaria sería un error”, La Vanguardia, 20 de marzo, Suplemento Dinero, 13.
Abundan las propuestas para limitar la responsabilidad de los deudores en las hipotecas. Para las ya firmadas, sería injusto y temerario, por burlar el Estado de Derecho y hacerlo en un momento tan delicado. Para las futuras, sería un costoso error. En España, como en casi todo el mundo desarrollado, acreedores y deudores prefieren no limitar la responsabilidad, y al ejercer su libertad contractual no causan daños a terceros que pudieran justificar prohibirla. Por contra, la limitación de responsabilidad sí causaría daños sistémicos.
, hipotecaAcreedores y deudores no limitan la responsabilidad porque sería perjudicial para ambos. Empeoraría sus incentivos y sería más probable la insolvencia, con lo que aumentaría el interés y disminuirían los préstamos, al asumir el banco el riesgo relativo al valor del inmueble. Es probable incluso que este riesgo también se asignase peor. Es lógico, por todo ello, que la limitación de responsabilidad en hipotecas residenciales sea una anomalía que genera todo tipo de problemas allí donde la ley obliga a los contratantes a emplearla: tan sólo 11 de los 50 Estados de los EEUU.
La responsabilidad ilimitada estimula al deudor a modular su esfuerzo para devolver el préstamo. En caso de dificultades, busca aumentar sus ingresos o consume menos y dedica una mayor parte de su renta a pagar la hipoteca. Por el contrario, con responsabilidad limitada, deja de pagar cuando la vivienda vale menos que la deuda. Incurre así en la insolvencia estratégica que plaga esos 11 Estados americanos, en los que alcanza hasta el 26% del total, con los altos costes que comporta la ejecución.
Garantías personales
Además, con la responsabilidad ilimitada el deudor pone en valor garantías personales que sería costoso instrumentar mediante contratos adicionales. Sobre todo, evita contratar un préstamo personal complementario pero a menor plazo y mayor interés, una fórmula habitual en el pasado, en épocas de menor competencia entre bancos.
Por último, la responsabilidad ilimitada genera un compromiso más sólido y duradero, animando al deudor a invertir en el inmueble. Evita así que los cambios de valor deterioren sus incentivos para mantenerlo. Motiva también inversiones “específicas”, aquellas que sólo tienen valor para el actual ocupante del inmueble.
Los efectos de la responsabilidad en los incentivos del banco son relativamente secundarios. Máxime respecto a los factores que distorsionan las decisiones crediticias, como la fijación político-administrativa del tipo de interés y un seguro obligatorio de depósitos cuya prima es independiente del riesgo asumido por el banco.
Además, el efecto de la responsabilidad en la decisión de crédito es limitado. Cuando se inflan las tasaciones no es por error o inatención, sino porque el banco valora positivamente la solvencia del deudor. Si la ley impusiera responsabilidad limitada, el banco seguiría prestando al deudor solvente la parte no asegurada por el inmueble mediante un préstamo personal complementario.
Por último, la responsabilidad ilimitada empeoraría los incentivos del banco para negociar, acelerando las ejecuciones: si, en un entorno bajista, en cuanto el banco teme que el deudor le puede dejar colgado, ejecuta para vender el inmueble cuanto antes. La responsabilidad ilimitada explica en parte un fenómeno opuesto llamativo: el que los acreedores españoles no exijan garantía adicional cuando el inmueble pasa a valer menos que la deuda que garantiza.
En principio, estos incentivos podrían verse compensados por una mala asignación de riesgo, si el deudor fuese mucho más averso al riesgo que el acreedor. Pero las apariencias engañan. Primero, porque se trata de cambios en el valor del inmueble, no de riesgos como el desempleo o la enfermedad. No es obvio, además, qué ventajas puede ofrecer la hipoteca para canalizar la diversificación de esos otros riesgos, para los cuales ya existen además seguros obligatorios.
Segundo, porque es dudoso quién puede asumir mejor el riesgo. Al banco le es fácil asumir el riesgo de un inmueble; pero no el de todos los de su cartera de créditos, cuyos valores están correlacionados. Además, aunque se eliminara la responsabilidad universal del emisor de cédulas y bonos, el banco tampoco podría trasladar el riesgo a otros inversores sin separar la decisión de crédito de la asunción del riesgo, separación que agrava el oportunismo. Lo ha puesto de relieve la crisis en EEUU, donde la titulización ha sido responsable del crecimiento en préstamos subprime y el Tesoro acaba de recomendar que quienes deciden sobre el préstamo retengan parte del riesgo de insolvencia.
Contratos de adhesión
Ciertamente, los préstamos hipotecarios son contratos de adhesión, por lo que algunos dudan de si el deudor sabe lo que firma. Pero, si la limitación de responsabilidad fuera eficiente, la competencia entre bancos les llevaría a ofrecerla. Además, se trata de una cláusula bien destacada y conocida, que ha sido común durante siglos. Es dudoso que los deudores tengan dificultades para entenderla; o que sean menos racionales sobre este aspecto que sobre los tipos de enganche y variables.
En suma: la responsabilidad ilimitada bien podría ser óptima a escala individual, de modo que sólo tendría sentido prohibirla si constatáramos un fallo grave e irremediable en el mercado, por faltar competencia o producirse externalidades negativas.
En cuanto a la competencia, si las hipotecas de responsabilidad limitada fuesen eficientes, hasta un banco monopolista las ofrecería, aumentando los tipos y el beneficio. Más bien, el fallo se plantea en sentido contrario. En aquellos Estados de los EEUU donde las leyes impiden contratar hipotecas con responsabilidad ilimitada, preocupa la posibilidad de que el seguro de depósitos empuje a algunos bancos a despreciar la limitación de responsabilidad, generando una infravaloración generalizada del riesgo en el mercado inmobiliario.
Lo mismo ocurre en cuanto a externalidades, pues la crisis también ha puesto de relieve los daños sistémicos que causan las hipotecas de responsabilidad limitada. Al estimular la insolvencia estratégica, exacerban las crisis recesivas, agravando el daño que originan las ejecuciones. Además, desaprovechan el efecto moderador de que las rentas de los deudores estén imperfectamente correlacionadas.
Por todo ello, resulta lógico que la responsabilidad ilimitada sea la pauta casi universal en las hipotecas residenciales. Incluso la situación de EEUU es similar a la de España: en los 39 Estados en que existe libertad contractual efectiva las hipotecas se contratan sin limitación de responsabilidad.
Por todo ello, haríamos bien en mantener la libertad contractual en esta materia. Cabe retocar el proceso ejecutivo para agilizarlo y mejorar las subastas. Pero no olvidemos que un cambio en la regla que diluyera la responsabilidad o dificultara la ejecución, sólo dañaría a los futuros contratantes para beneficiar a algunos de los actuales deudores; que no a los más humildes: éstos, si es que tienen hipoteca, carecen de bienes o rentas que merezca la pena embargar.