¿Qué hacer con la vivienda?
El Economista, 24 de agosto de 2023
El problema del acceso a la vivienda lleva años enquistado en España y amenaza con empeorar allí donde se apliquen las medidas que incluye la reciente Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.
No sería la primera vez. Los mercados de vivienda no son perfectos, por lo que es lógico que los políticos de todos los partidos se sientan en la obligación de tomar medidas. Pero, pese a sus buenas intenciones, muchas de esas medidas acaban por agravar el problema.
Así hemos llegado a una situación en que, sobre una estructura fiscal contraproducente, se acumulan medidas puntuales tan erróneas como las que de hecho fomentan la okupación tras el impago del alquiler, las que derogan la cláusula contractual de actualización de rentas o conceden avales públicos a las entradas para la compra de primera vivienda.
Por una vez, convendría ensayar un cambio de rumbo, confiando algo más en las fuerzas del mercado para, en vez de confrontarlas, aprender a encauzarlas. Es la única vía efectiva para evitar sus fallos y mejorar su funcionamiento, en lugar de bloquear su desarrollo.
Para facilitar esa actuación socialmente provechosa del mercado, las administraciones deberían coordinarse para expandir la oferta de vivienda, y no sólo la de nueva construcción, sino también de la ya existente. Hoy muchas vivienda usada permanece infrautilizada porque optimizar su uso requeriría vender o alquilar, unas transacciones que tanto los impuestos como las leyes hacen poco rentable.
Sea cual sea la presión fiscal que queramos ejercer sobre la vivienda, deberíamos racionalizar poco a poco su aplicación, coordinando en esa tarea a las tres administraciones implicadas, de modo que vayamos adaptando a la sociedad dinámica a la que aspiramos la estructura de la carga tributaria que hoy pesa sobre la vivienda. Lo que procede es reducir paulatinamente los gravámenes explícitos e implícitos (incluidas las reservas de suelo) sobre la construcción de vivienda nueva y sobre todo tipo de transmisiones. Esta reducción puede hacerse compatible, si así se desea, con cambios que neutralicen su efecto negativo en la recaudación. Bastaría para ello con elevar los gravámenes sobre la tenencia, ya sea por la vía del IBI o del IRPF.
A diferencia de otros países, en España gravamos muy poco la tenencia, pues el IBI es relativamente bajo; pero mucho las compraventas. Nuestro impuesto de transmisiones (ITP) se sitúa entre el 11 % que puede alcanzar en Cataluña y el 6 % de Madrid, una cifra ésta muy superior al 1 % que ya consideran exorbitante en Estados Unidos. Nos consideramos muy modernos pero la evolución de la fiscalidad sobre los bienes inmuebles nos acerca a la situación de ‘manos muertas’ del Antiguo Régimen.
Tenga en cuenta que el estadounidense medio cambia de casa cada siete años, lo que flexibiliza su mercado de trabajo, mientras que incluso en Madrid las viviendas sólo cambian de propietario cada 32 años y medio. Esta cifra, que ya es alta para Madrid, alcanza los 46 años en Barcelona, una diferencia que compensa hasta el 87 % de la recaudación diferencial que produce el mayor tipo de ITP en Cataluña. A todo ello, súmele el gravamen de las plusvalías ficticias que genera la inflación, y empezará a ver que la hacienda pública es un responsable principal del precio de la vivienda.
Si presta atención a que la tenencia es barata y las transmisiones muy costosas, entenderá también por qué las viviendas no sólo permanecen vacías sino infrautilizadas. Muchos de los grandes pisos de nuestras ciudades siguen habitados tan por una o dos personas. Antes que vender y reubicarnos, esperamos a heredar.
En el mercado del alquiler, debemos recuperar el régimen contractual establecido en 1985 por el Decreto Boyer, derogando las limitaciones de plazo y demás condiciones contractuales que hoy pretenden regalar derechos al arrendatario pero que de hecho sólo consiguen restringir la oferta y expulsar del mercado a los arrendatarios potenciales más vulnerables.
Por último, debemos restaurar la seguridad jurídica del derecho de propiedad al nivel de los demás países europeos, tanto en lo relativo a limitaciones administrativas para la promoción y construcción como, con carácter urgente, en materias de okupación y, sobre todo, desahucio por impago. No olvidemos que dos partes nunca contratan si una de ellas no quiere hacerlo.
En suma: necesitamos tomar medidas, pero que funcionen, aunque no sean espectaculares, sino aburridas y se tomen su tiempo. Llevamos décadas aplicando ‘soluciones mágicas’ bienintencionadas pero que de hecho, al contrariar las bases de funcionamiento del mercado —los incentivos de todos lo que operamos en él—, agravan la escasez de vivienda y empeoran el problema. Si de verdad queremos resolverlo, probemos a cambiar de rumbo.